W niniejszym artykule przybliżymy najważniejsze aspekty tej reformy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, skupiając się na nowych wymogach dotyczących analizy urbanistycznej oraz terminie ważności decyzji.
Decyzje o warunkach zabudowy są kluczowe w kontekście planowania przestrzennego na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, te decyzje muszą spełniać określone wymogi. Ostatnia duża nowelizacja tej ustawy z 7 lipca 2023 roku wnosi istotne zmiany w procesie wydawania tych decyzji, co bezpośrednio wpływa na realizację inwestycji budowlanych.
Nowelizacja ta jest wynikiem długotrwałych prac Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz parlamentu, mających na celu usprawnienie i modernizację systemu planowania przestrzennego w Polsce. Zmiany te mają na celu nie tylko ułatwienie procesu planowania przestrzennego, ale także zapewnienie większej spójności i efektywności w planowaniu przestrzennym na poziomie lokalnym.
Plan ogólny gminy i jego wpływ na warunki zabudowy
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotną innowację w postaci planu ogólnego gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Każda gmina musi uchwalić plan ogólny dla całego jej obszaru, z wyjątkiem terenów zamkniętych innych niż określone przez ministra właściwego do spraw transportu. Warunki zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, który jest aktem prawa miejscowego. W ramach planu ogólnego możliwe jest wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy, czyli takich na których co do zasady możliwe będzie wydanie decyzji o warunkach zabudowy.Dodatkowo nowelizacja stanowi, że przy wydawaniu warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych, każda działka musi spełniać gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, o ile zostały one uwzględnione w planie ogólnym gminy. Oznacza to konieczność zapewnienia dostępu do obiektów infrastruktury społecznej oraz istniejących dróg dojścia na dzień wydania decyzji.
Zmiany w procesie wydawania decyzji i wyjątki
Duża reforma planowania przestrzennego przynosi istotne zmiany w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana zagospodarowania terenu lub sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w przypadku ich nieobjęcia planem miejscowym, będzie nadal wymagać decyzji o warunkach zabudowy, która jest kluczowa np. dla realizacji nowej zabudowy i uzyskania pozwolenia na budowę. Jednakże nowelizacja wprowadza katalog wyjątków, dla których nie będzie potrzebna taka decyzja.Decyzja będzie nadal wymagana dla terenów o szczególnym znaczeniu, takich jak te wpisane do rejestru zabytków, położone w parkach narodowych czy rezerwatach.
Nowelizacja wprowadza także wyjątki od zasady wydawania decyzji dla terenu położonego na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, np. zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego; w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
W przypadku wywłaszczenia nieruchomości lub jej części do decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej odtworzenia obiektu budowlanego o wymiarach i funkcji obiektu wywłaszczonego, na nieruchomości sąsiedniej lub części nieruchomości, która nie została wywłaszczona, nie będzie stosowało się przesłanki dotyczącej położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, a warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określone w tej decyzji nie będą musiały być zgodne z planem ogólnym.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza również zmiany w zakresie analizy urbanistycznej. W decyzji będą teraz określane takie parametry jak linia zabudowy, intensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, wysokość zabudowy, geometria dachu, a także minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej i liczba miejsc parkingowych. Szczególnie istotne jest wprowadzenie obowiązku określenia minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej i liczby miejsc parkingowych, co wcześniej było interpretowane różnie przez organy i sądy administracyjne.
Co do terminu ważności, nowelizacja wprowadza istotną zmianę: warunki zabudowy wygasną po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne. To oznacza, że inwestorzy będą mieli ograniczony czas na realizację swoich projektów.
Wejście w życie nowelizacji
Znaczna część przepisów weszła w życie od 24 września 2023 r., z wyjątkiem niektórych przepisów, które zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2025 r. i 1 stycznia 2026 r. Przepisy przejściowe zapewniają, że postępowania rozpoczęte przed wejściem w życie nowych regulacji będą kontynuowane według dotychczasowych zasad.Podsumowując, nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przynosi zmiany, które istotnie wpływają na proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Zmiany w prawie dotyczące planowania przestrzennego są skomplikowane i mogą mieć różnorodne implikacje dla różnych projektów i sytuacji. W przypadku pytań lub wątpliwości dotyczących nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzji o warunkach zabudowy, czy innych aspektów prawa związanego z planowaniem przestrzennym i inwestycjami budowlanymi, zalecamy skorzystanie z profesjonalnej porady prawnej.
Dla uzyskania bardziej szczegółowych informacji i specjalistycznej pomocy prawnej zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Prawną Jarzyński & Wspólnicy. Więcej informacji znajdą Państwo na stronie: https://jarzpartner.pl/prawo-nieruchomosci-poznan/.
Piotr Jarzyński – wspólnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Ekspert Komitetu do spraw nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Doradza kompleksowo przy przygotowaniu i realizacji inwestycji budowlanych. Specjalizuje się w obsłudze spraw dotyczących umów o prace projektowe, praw autorskich w inwestycjach budowlanych oraz postępowaniach administracyjnych o wydanie warunków zabudowy, pozwoleń na budowę oraz legalizacyjnych. Zajmuje się także tematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Autor artykułów dotyczących zagadnień z zakresu nieruchomości, inwestycji budowlanych i prawa autorskiego.
Komentarze (0)